微博问答精选: 房产篇
1. 土豆好！我想我的情况很普遍，相信很多人和我相同处境–钱不多但未来想换学区房。我2015年3月上车买的天通苑地铁附近的小两居，南北通透不到90平米，目前总价370万以内，增值160万左右，马上满两年。因为孩子刚出生没有京户，手头没什么钱还在还公积金贷款，家庭年收入50万…将来想换朝阳学区房，首付只能300-350万，看了一圈没几个能买得起的。 眼前，天通苑的房子我担心今年会跌，你说北京降价10%，那可不可以先卖了换成现金坐等今年目标房源降价？还是边看边卖？ 或者等孩子大了些攒钱再换到时会不会更买不起？北京的房价已经达到历史高点，但是我对北京房地产未来的判断没有把握。
2015年3月份上车，这个时间点选的非常的不错，几乎抢到了最低点，但是选择在天通苑买房并不是很明智，涨幅跑输大盘，比你现在想买的学区房更是少涨了差不多20%。
现在天通苑这套房子你是公积金贷款，而公积金贷款应该是不上征信的（为了以防万一，你们两口子最好去查一下征信，如果在“贷款笔数”那一栏是零，那么就放心了），所以就算近期出台认房认贷的政策，你们卖掉天通苑的房子其实还是有处女贷的，这是政策上对你的利好。
然后，你们没有京户，所以在选择学区房的时候，最好选择朝阳区九年一贯制的学校，东西海很看重京户，不适合你们。首付300-350w，可以考虑慧忠里（朝外九年一贯制），或者南湖东园二区（陈经纶九年一贯制），买一个总价700w以内的房子还是有很多选择的。
另外，天通苑的房子现在卖掉我没有意见，其实你这个房子2017年3月满2的时候卖掉应该是可以的，现在就挂出去趁着市场还有热度，尽快签约，3月过户就好了。拿到钱之后，正好赶上学区房每年4-8月的冷淡期，在这个时间出手，应该是不错的操作。
2. 土豆过年好，我的问题相对简单，500-700万左右首付，首套首贷，请推荐4个涨幅最优的楼盘，月供不用考虑。
土豆过年好，我的问题相对简单，500-700万左右首付，首套首贷，请推荐4个涨幅最优的楼盘，月供不用考虑。
这个问题不算简单，其实是一个方法论的问题。
既然你是投资，第一追求的其实不是涨幅，而是总价。正常来说，一个400w的房子怎么涨都涨不过600w的房子，无论你选的这个400w的房子有多好。
所以首付，必须用尽，有700w的首付就根本不要考虑只拿出500w买房。另外，杠杆上到最大（你也说了，月供不用考虑）。700w首付里面，留出50w-60w的税费和中介费，然后盯着满五唯一的商品房或者老公房即可，因为这样的房子才能高贷，特别新的二手房不要考虑，因为不满5。新房也不要考虑，因为现在好的新房得有关系（比如百旺府），其他的新房溢价都太高，而且房本下的太慢，持有的周期太长，二手房过户完马上下本，而且可以马上入住或者出租，比新房合适。
好了，650w首付，肯定是非普住宅，所以40%首付，考虑到评估价一般也就是成交价的9-9.5成，所以总价不能超过1450w。
可以考虑珠江帝景、澳林春天4期、上京新航线、朗琴园。
我的考虑：
带学区。 学区是房价的推动剂，尤其是高总价的盘，只有带学区涨幅才能大。这4个盘都带学区，前三个是朝阳的九年一贯制，朗琴园属于西城广外地区的标杆盘，学区属性都不错。其实从升值的角度来说，一档跟二档的学区房，升值幅度差别不是很大，甚至很多时候二档的升值幅度更大，一档的优势在于更抗跌。
三居次新，而且双卫。 既然总价较高，那么居住品质也是升值的关键，房子最好新一点，三居满足了绝大多数家庭的需要，双卫也是必须的。就1450w这个预算，我觉得次新双卫比西城一些地段极佳的老公房三居一卫（90-100P出头），从投资的角度来说更好一些。另外，像朝阳还有一些这个总价的两居室，逼格很高，比如朝阳公园附近的一些高端盘（比如阳光上东，泛海国际），但是这种房子升值幅度往往有限，不是好的投资品。
除了我上面推荐的这个四个，其他的比如太阳园、凤凰城、富力城，都是不错的投资产品。可以一并考虑。