1. 土豆好！我想我的情况很普遍，相信很多人和我相同处境–钱不多但未来想换学区房。我2015年3月上车买的天通苑地铁附近的小两居，南北通透不到90平米，目前总价370万以内，增值160万左右，马上满两年。因为孩子刚出生没有京户，手头没什么钱还在还公积金贷款，家庭年收入50万…将来想换朝阳学区房，首付只能300-350万，看了一圈没几个能买得起的。 眼前，天通苑的房子我担心今年会跌，你说北京降价10%，那可不可以先卖了换成现金坐等今年目标房源降价？还是边看边卖？ 或者等孩子大了些攒钱再换到时会不会更买不起？北京的房价已经达到历史高点，但是我对北京房地产未来的判断没有把握。

土豆好！我想我的情况很普遍，相信很多人和我相同处境–钱不多但未来想换学区房。我2015年3月上车买的天通苑地铁附近的小两居，南北通透不到90平米，目前总价370万以内，增值160万左右，马上满两年。因为孩子刚出生没有京户，手头没什么钱还在还公积金贷款，家庭年收入50万…将来想换朝阳学区房，首付只能300-350万，看了一圈没几个能买得起的。 眼前，天通苑的房子我担心今年会跌，你说北京降价10%，那可不可以先卖了换成现金坐等今年目标房源降价？还是边看边卖？ 或者等孩子大了些攒钱再换到时会不会更买不起？北京的房价已经达到历史高点，但是我对北京房地产未来的判断没有把握。

2015年3月份上车，这个时间点选的非常的不错，几乎抢到了最低点，但是选择在天通苑买房并不是很明智，涨幅跑输大盘，比你现在想买的学区房更是少涨了差不多20%。

现在天通苑这套房子你是公积金贷款，而公积金贷款应该是不上征信的（为了以防万一，你们两口子最好去查一下征信，如果在“贷款笔数”那一栏是零，那么就放心了），所以就算近期出台认房认贷的政策，你们卖掉天通苑的房子其实还是有处女贷的，这是政策上对你的利好。

然后，你们没有京户，所以在选择学区房的时候，最好选择朝阳区九年一贯制的学校，东西海很看重京户，不适合你们。首付300-350w，可以考虑慧忠里（朝外九年一贯制），或者南湖东园二区（陈经纶九年一贯制），买一个总价700w以内的房子还是有很多选择的。

另外，天通苑的房子现在卖掉我没有意见，其实你这个房子2017年3月满2的时候卖掉应该是可以的，现在就挂出去趁着市场还有热度，尽快签约，3月过户就好了。拿到钱之后，正好赶上学区房每年4-8月的冷淡期，在这个时间出手，应该是不错的操作。

2. 土豆过年好，我的问题相对简单，500-700万左右首付，首套首贷，请推荐4个涨幅最优的楼盘，月供不用考虑。

土豆过年好，我的问题相对简单，500-700万左右首付，首套首贷，请推荐4个涨幅最优的楼盘，月供不用考虑。

这个问题不算简单，其实是一个方法论的问题。

既然你是投资，第一追求的其实不是涨幅，而是总价。正常来说，一个400w的房子怎么涨都涨不过600w的房子，无论你选的这个400w的房子有多好。

所以首付，必须用尽，有700w的首付就根本不要考虑只拿出500w买房。另外，杠杆上到最大（你也说了，月供不用考虑）。700w首付里面，留出50w-60w的税费和中介费，然后盯着满五唯一的商品房或者老公房即可，因为这样的房子才能高贷，特别新的二手房不要考虑，因为不满5。新房也不要考虑，因为现在好的新房得有关系（比如百旺府），其他的新房溢价都太高，而且房本下的太慢，持有的周期太长，二手房过户完马上下本，而且可以马上入住或者出租，比新房合适。​

好了，650w首付，肯定是非普住宅，所以40%首付，考虑到评估价一般也就是成交价的9-9.5成，所以总价不能超过1450w。​

可以考虑珠江帝景、澳林春天4期、上京新航线、朗琴园。​

我的考虑：​

1. 带学区。 学区是房价的推动剂，尤其是高总价的盘，只有带学区涨幅才能大。这4个盘都带学区，前三个是朝阳的九年一贯制，朗琴园属于西城广外地区的标杆盘，学区属性都不错。​其实从升值的角度来说，一档跟二档的学区房，升值幅度差别不是很大，甚至很多时候二档的升值幅度更大，一档的优势在于更抗跌。

2. 三居次新，而且双卫。 既然总价较高，那么居住品质也是升值的关键，房子最好新一点，三居满足了绝大多数家庭的需要，双卫也是必须的。就1450w这个预算，我觉得次新双卫比西城一些地段极佳的老公房三居一卫（90-100P出头），从投资的角度来说更好一些。另外，像朝阳还有一些这个总价的两居室，逼格很高，比如朝阳公园附近的一些高端盘（比如阳光上东，泛海国际），但是这种房子升值幅度往往有限，不是好的投资品。

除了我上面推荐的这个四个，其他的比如太阳园、凤凰城、富力城，都是不错的投资产品。可以一并考虑。

3. 90后夫妻，毕业工作2两年，普通家庭，均无北京户口。男方在阿里，解决不了户口，1年到手22W。女方自媒体公司，保底到手20W+绩效。首付能凑出160W，除此之外阿里员工借呗可享受年利率5.4%，40W无条件贷款，但借一次是1年周期。想购买不超过450W的房子自住，公司可帮忙办理居住证。 1、除去首付，单靠个人不知450W两人是否能供起，双方均不在体制内，稳定性略有担心； 2、父母双方凑首付有压力，但能凑出，需要卖房，甚至抵押房产； 3、没有户口，日后上学，及长留北京都会有问题，所以父母一直下不定决心，劝阻我们去杭州或者其他二线城市。 想请教您，普通家庭的我们，可有必要在北京买房？什么样的房子比较适合？目前公司在西城区，曾关注手帕口北街及荣丰2008的房子，比较想住在3环内，上班会很方便。

90后夫妻，毕业工作2两年，普通家庭，均无北京户口。男方在阿里，解决不了户口，1年到手22W。女方自媒体公司，保底到手20W+绩效。首付能凑出160W，除此之外阿里员工借呗可享受年利率5.4%，40W无条件贷款，但借一次是1年周期。想购买不超过450W的房子自住，公司可帮忙办理居住证。 1、除去首付，单靠个人不知450W两人是否能供起，双方均不在体制内，稳定性略有担心； 2、父母双方凑首付有压力，但能凑出，需要卖房，甚至抵押房产； 3、没有户口，日后上学，及长留北京都会有问题，所以父母一直下不定决心，劝阻我们去杭州或者其他二线城市。 想请教您，普通家庭的我们，可有必要在北京买房？什么样的房子比较适合？目前公司在西城区，曾关注手帕口北街及荣丰2008的房子，比较想住在3环内，上班会很方便。

你们这对小夫妻，其实挺有代表性，代表了能在北京买房的大多数外地小夫妻的目前的情形。我谈谈我的想法：

1. 稳定性问题。 你们刚刚工作不久，又从事互联网，收入在未来几年肯定会大幅度增长。至少工作5年以上再考虑收入瓶颈的问题。我接受过大量刚毕业的小夫妻的咨询，我发现其实刚毕业的人，往往是比较保守的，保守的原因是眼光问题，受年龄所限看不到太远，同时跟周围的同龄人，还算是比较走在前面的，有时候自我感觉还不错。相反，胆子大的人往往都是工作了很多年，摸爬滚打，甚至是受过挫折的人，当他看到杠杆的巨大威力，实现了他拉开别人，或者别人拉开他的现实之后，才会比较激进。我并不是劝你们非常的激进，但是现在这样的情形，绝对不要保守。刚毕业2年你就想着稳定，你这辈子能有什么前途？那是老一辈人的想法，不必放在心上。​

2. 留不留北京的问题。 我觉得这是一个个人选择问题，虽然我整天在微博上说北京的好，但是北京不是适合每一个人。如果你老家在江浙一带，在北京工作几年回杭州完全没问题。但是这跟在北京买不买房没有任何关系，你在北京买了房，不妨碍你回杭州，不妨碍你在杭州买房安家。北京买房就是个投资，涨的比杭州快，如果你打算以后回去的话，在北京买房是帮你实现弯道超车的绝好工具。杭州比较高端的盘也就八九百万，在北京遍地都是这个总价的房子，你现在在北京买个四五百万的，过几年就涨到八九百万，换回杭州轻轻松松。几年以后，你会发现一线城市跟二线的人，最大的区别其实是眼光问题，房价只是一个表象之一。

3. 孩子上学问题。 如果留北京，以后的目标就是孩子去国外读高中和大学，对于在国外读书的费用，北京的中产家庭完全负担的起。如果在杭州，要么读杭州最好的公立（如果你把北京的房子换回杭州，买学军这样的学区房太简单了）​，要么在杭州读私立，估计以后也是出国，殊途同归。我觉得户口不是一个很大的问题。

4. 普通家庭的孩子，我的建议，趁着年轻，在北京打拼几年试试，有条件就把房子买了。 过个两三年，觉得不太喜欢，可以换一个地方待着，在北京攒一些工作经验，对你换城市换工作还是很有帮助的。北京未来3年还得有一波大涨，每次大涨就是国家给房子持有人撒钱，希望你能把握住下一次机会。​

最后，实操。

160w首付，加40w公司低贷，总共200w首付买个450w的房子完全可以。月供对你们没压力，其实公司这个贷款，1年有点鸡肋，你们自己去办一个30w的信用贷都可以，利率高点但是可以3年后还。荣丰2008没问题或者西城还可以看看菜户营那边的乐城，或者看看东城的兴隆都市馨园也有小户型。三环里还可以看看丰台的房子，方庄那边很适合你们，房子相对新一点，可以买个两居，配套成熟，家里人过来住住没问题，以后有孩子了也勉强住的下。